같은 경매라도 목표가 무엇인가에 따라서
입찰가가 달라진다는 사실, 알고 계셨나요?
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처음으로 경매에 발을 디디면 ‘낙찰‘ 자체가 목표가 되어서 입찰가를 높이기 일수고,
낙찰을 한번 받아본 사람은 취득세를 고려해서 물건을 선정하게 되고
낙찰 후 장기적으로 보유하기 위해 임대차를 계약한 사람은 보유세까지 고려를 하게 됩니다.
그런데 ‘매도’ 경험까지 있다면?
아예 물건을 받기 전부터 경매 취득세, 보유세, 양도세까지 모두 고려하여 입찰가를 잡게 됩니다.
마치 단계별로 올라가는 듯한 느낌이죠?
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당연한 소리일 수도 있겠지만
실제로 사람은 당면한 과제에 집중하기 마련이죠.
매도의 경험이 아직 없다면 보유세와 양도세는 아직 먼 나라 이야기일 겁니다.
이처럼 누군가에게 경매는 권리분석이 전부일 수도 있지만 또 다른 이에게는 보유 주택에 따른 절세 전략이 절대적이라고 생각할 수 있어요.
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세금은 세무사에게 묻는 것이 가장 정확하지만
여기서는 아주 간단한 개념 및 단계별 절세 전략에 대해서 알아볼께요.
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[경매 관련 세금의 종류]
부동산 경매할 때 발생하는 세금은 크게 아래와 같습니다.
① 취득세
② 보유세
③ 양도세
이때 부과되는 세율은 내가 현재 보유하고 있는 주택 현황 및 위치를 기반으로 향후 낙찰 물건의 위치에 따라 달라집니다.
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그럼 가장 먼저 취득세와 이에 따른 절세 전략에 대해서 먼저 알아볼까요?
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[취득세]
경매에서의 취득세는 부동산에 대한 취득 행위 및 등기를 담세력으로 판단하여 부과되는 지방세입니다.
취득세 역시 주택 보유수, 낙찰 받을 부동산 위치 등에 따라서 세율이 달리 부과됩니다.
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조정지역이란 부동산 시장 과열을 막기 위해 정부가 지정한 특별한 지역 (예. 강남 3구)이고
비조정지역은 그 외에 집값 상승률이 상대적으로 낮거나 안정적인 지역을 의미합니다.
이 표에서 중요한 기준 중에 하나가 바로 현재 내가 보유한 주택 현황입니다.
무주택자의 경우, 조정지역에 주택을 우선 입찰하고 그 다음에 비조정지역으로 도전해보는 순서를 추천합니다
왜냐하면 만약 반대로 했다면 두번째 주택은 1-3%가 아닌 8%의 취득세가 부과되기 때문입니다.
이후 추가 입찰의 경우 공시가 1억 이하의 주택은 지속적으로 1.1% 취득세 적용을 받게 됩니다.
법인 단기 매도가 필요하다면 더더욱 공시가 1억 이하의 주택을 취득해야 합니다.
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그만큼 1억 이하의 주택은 취득세 면에서 유리하기 때문에 사람들이 많이 몰리기도 하겠죠?^^
경쟁률이 증가되면서 당연히 입찰가는 높아지게 된다는 단점도 분명 존재합니다.
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이렇게 취득세 하나만 보더라도 입체적인 사고가 필요하다는 것이 느껴지시죠?
그럼 취득세 이외에 보유세와 양도세에 대해서는 다음 칼럼에서 만나뵐께요.
