경매 초보이신가요? 어떤 물건에 관심이 있으세요?
모두가 다 선호하는 아파트?
매달 현금흐름이 보장되는 상가?
은퇴 후 전원생활을 위한 전원주택?
사업주라면 공장?
그럼, 이번엔 다른 질문을 해볼께요?
당신은 부동산 경매 ‘투자자’이십니까 아니면 ‘실수요자’이십니까?
각자의 니즈에 따라 답변은 다르겠지요?
그러나 보통은 ‘투자’의 성격이 강한 경매 업계의 특성을 반영하여 여기서도 ‘투자자’ 모드로 바라보도록 하겠습니다.
[경매 투자의 핵심]
모든 투자란 다 비슷하겠지만
결국 부동산 경매 투자의 핵심은
시장가보다 많이 싸게 낙찰받고 시장가보다 조금 더 싸게 매도하는 것입니다.
[경매 투자 리스크]
투자에서는 리스크가 따릅니다.
경매를 하다보면 아래와 같은 질문들에 부딪힐 수 있습니다.
“저렴하게 매입해서 비싸게 판매만 할 수 있으면 좋은건가요?“
“낙찰 받았는데, 예상했던 대출이 안 나오면 어쩌죠?“
“낙찰 받았는데, 취득세가 엄청나게 나오면 잘 한 입찰인가요?”
“판매가 안되어 임대차로 보유하고 있는데 재산세가 너무 많이 나온다면?”
“매도 했는데 세금이 75%가 나오면 잘 한건가요?“
리스크가 다양하죠?
경매는 하지 말아야 할 핑계를 대자면 끝도 없습니다.
하지만 안되는 자는 핑계를 찾고 되는 자는 방법을 찾는다고 하죠?
그럼 ‘되게 하는 방법’을 찾아보시죠.
[자기분석]
경매 관련된 리스크는 크게 대출, 세금, 출구전략 에 대한 부분입니다
이는 자기분석을 통해 극복이 가능하거나, 그 수위를 낮출 수 있습니다.
경매를 둘러싼 내외부적인 요소를 아는 것이 자기분석의 시작인데 한번 살펴보시죠.
1. 내부적인 요인 : 개인이 가진 사회적, 경제적 안정성 및 자금의 여유에 따른 대출이 달라집니다.
2. 외부적 요인 : 주택수 기준 정부정책에 따른 과세 여건과 시장 분위기 및 전략에 따라 경매 목적물이 선택되어야 합니다.
가급적 아래 제시되고 있는 표를 사전에 작성하여, 경매하기 전 매번 읽어보라고 권장하고 싶습니다.
이렇게 굳이 표를 작성하는 것을 권장드리는 이유는
경매를 하다보면 자칫 과욕을 부려서
원래 목표와는 다른 물건에 혹해서 돌이킬 수 없는 시간과 투자금을 낭비하는 경우가 허다하기 때문입니다.
표에 대해서 궁금한 점이 있거나 양식을 원하시면 benedictioninc@gmail.com으로 보내주시면 성실히 답변드리겠습니다.
정/리/하/면!/
경매 전략 수립은 자기분석에서 시작하고 (경매 초보라면 더더욱!)
내가 보유한 부동산의 종류, 가치를 점검함으로 예상되는 세금 및 대출을 산출할 수 있으며
결과적으로 어떤 종류의 부동산 경매 목적물을, 어떤 가격선에서 입찰하는 것이 좋은지 판단할 수 있게 됩니다.
