부동산 경매 초보이신가요? 어떤 물건에 관심이 있나요?
누구나 원하는 아파트?
매달 현금흐름이 좋은 다가구 혹은 상가?
은퇴 후 전원생활을 위한 전원주택?
사업을 운영하신다면 공장?
자, 그럼 다시 질문을 해볼까요.
당신은 투자자 입니까? 아니면 실수요자입니까?
모두 다 제 각각의 니즈가 다르기 때문에 정답이란 것은 없습니다.
그러나 현재 부동산 경매 추세로 볼때,
실수요자 보다는 아무래도 투자의 목적을 두신 분들이 많죠?
여기서도 투자자의 눈으로 바라보겠습니다.
[경매 투자의 핵심]
그 어떤 투자처럼 부동산 경매 투자도 역시
시장가보다 많이 싸게 낙찰 받고 시장가보다 조금 더 싸게 매도하는 것이 핵심입니다.
[경매 투자 리스크]
경매의 특수성 때문에 나올 수 있는 여러 가지 리스크 상황들이 있을 수 있습니다.
“저렴하게 매입해서 비싸게 판매만 하면 잘 하는건가요?”
“낙찰 받았는데, 예상했던 대출이 안 나오면 어떻게 하나요?”
“매도했는데 세금이 75% 나오면 잘된건가요?”
“판매가 안되어 임대차로 보유하고 있는데 재산세가 어마무시하면 어떨까요?”
“낙찰 받았는데, 취득세가 엄청 나오면 경매를 잘 한 건가요?”
생각보다 다양한 리스크들이 있죠?
[자기분석]
위에 언급된 리스크를 분류하면 크게 3가지입니다.
대출, 세금, 출구전략
자기분석을 통해서 이 리스크들을 어떻게 해결 혹은 완화할 수 있는지 알아볼까요?
1. 내부적 요인 : 각자의 사회적이나 경제적인 안정성, 자금적 여유로운지에 따라 대출 조건이 달라집니다.
2. 외부적 요인 : 주택 수 기준 정부정책에 따른 과세 여건과 시장 분위기 및 전략을 고려해야 합니다 (예. 주택 vs. 비주택, 아파트 vs 비아파트, 수도권 vs. 지방)
따라서 아래와 같은 자기분석표를 사전에 작성하여
경매 목적물 선정 및 검색하기 전에 매번 읽어보라고 권장하고 싶습니다.
굳이 표까지 필요해??
네, 필요합니다.
셀프로 경매가 가능한 수준에 이르면
자칫 과욕이 생겨서 더 큰 목표를 향해 가는 도중에 나오는 여러 물건들에 혹해서
돌이킬 수 없는 시간 및 투자금을 낭비하는 경우가 허다하기 때문입니다.
가능하면 표를 작성하여 물건 검색, 분석 단계에서 셀프 필터링을 하셔서, 리스크를 줄이기 바랍니다.
표에 대한 추가문의 사항은 benedictioninc@naver.com으로 연락주시면 친절히 답변드리겠습니다.
정리하면!
경매 전략의 모든 시작은 자기 분석으로
내가 보유한 부동산의 종류, 가치를 점검함으로 예상되는 세금 및 대출 정도를 알 수 있으며
결과적으로 어떤 종류의 부동산 경매 목적물을, 어떤 가격선에서 입찰하는 것이 적정한지 결정할 수 있을 것입니다.